长沙市天心区南托街道办事处办公楼位于南托街道南托岭社区市场路108号。办公楼及公共区域房屋建筑面积约5650.03平方米（含朝南栋办公楼5层、朝北栋办公楼3层共4900.03平米，城管中队办公楼3层576平米），外坪面积约2200平方米，绿化面积415平方米。

按国家、行业及地方相关标准、规范执行。

（一）人员配置要求

1、各岗位员工人数必须不少于以下配备标准

（二）人员素质要求

1、成交供应商所有员工要有符合国家规定的上岗证，现场工作人员须持有相应职位的上岗资格证，对招录的员工要先进行严格审查把关，对符合条件的熟悉工作环境的原员工可优先录用，确保没有录用有刑事犯罪记录的员工。成交供应商应将员工相应证件复印件送至采购单位备份。

2、成交供应商的所有员工须符合国家规定的用工标准要求，在未经采购单位同意的情况下，成交供应商不得随意变更人员，必须按国家相关规定购买相应的社保或意外险，采购单位有权督促供应商为工作人员购买上述保险。成交供应商的所有员工须遵守采购单位有关规章制度和管理规定，如有违反或损害采购单位利益的，采购单位有权要求成交供应商无条件开除违规工作人员并赔偿采购单位损失。

1、服务期限和地点

（1）服务期限：合同签订之日起两年。

（2）服务地点：采购人指定地点。

2、结算方法

（1）付款人：长沙市天心区南托街道办事处。

（2）付款方式：合同期内，每季度完成合同约定任务，甲方对乙方各项约定任务进行考核，按季度结算，考核合格后，成交供应商在每季度底开具正式税务发票原件交采购单位，采购单位在收到成交供应商发票的15日内办理支付手续。次月15天内支付上季度合同款项。

1、办公楼的物业服务综合事务管理和各类会议接待服务。

2、公共秩序维护及安全防范：管理区域内公共秩序维护，包含人员进出管理、办公楼前坪车辆指挥停放管理，安防监控值班、治安巡逻、外来人员登记、值班记录、消防管理及应急突发事件的处理。

3、公共设施设备的维护与维修：含消防、监控、供配电系统、给排水系统、通风系统、公共照明等相关设施设备的日常维修养护。

4、卫生保洁：管理区域内公共部位的卫生清洁工作，包含管理区域及办公楼内公共过道，走廊通道，前坪、绿化带、停车场地、办公楼一楼大厅、政务大厅、门窗、公共卫生间及党政领导办公室（在党政办工作人员的指导下进行）和会议室的保洁。灭蚊、灭鼠等工作及所有物业范围内的垃圾收集、清运工作。

5、公共绿化、园林设施的养护和管理。

6、物业档案资料的收集、管理，报刊邮件的收发。

7、负责食堂早、中、晚餐及小型接待客餐、会议餐制作，负责食堂设施和物资、食品安全等日常管理工作。

8、项目内容、标准及要求

（一）综合管理

（1）由管理员负责物业人员的工作岗位安排、日常检查、考勤管理、人事管理、考核管理、档案管理等内部事务。

（2）负责与甲方做好日常工作沟通、协调，及时反馈服务情况。

（3）负责办公楼会议室的布置、茶水、音响调试、空调开关等工作。

（4）每周向甲方汇报工作完成情况及工作计划，按要求落实。

（二）保安服务

（1）负责公共秩序维护、安排保安巡回值班和对外来人员进行检查及登记管理并建立台账。

（2）24小时有值班看守，制定较完善的管理制度，当值保安制服，佩戴标志，有?作及交接班记录。

（3）在上下班高峰期做好交通指挥和引导干部职工停放车辆，其它时间段根据车位情况合理安排外来办事车辆停放和进出工作。

（4）每日定点安全巡视及做好办公楼整体监控管理。做到每日巡逻不少于6次，安全巡逻有记录，有紧急事故处理预案。

（5）定期查检消防设备、设施，保障相应设施设备完整和完好运行，定期检查各种烟感、温感、喷淋、报警、消防供水系统和灭火器、消火栓、排烟设施等，保障设备正常运行，建立每月巡查台账。

（6）如遇办公楼内部施工，对施工方及人员进行有效监管，确保办公楼财产安全。

（7）遇重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好安全保卫工作。

（8）服从采购单位的统一调配。

（三）保洁服务

（1）办公楼外公共区域进行不定期清洗，确保日常清洁，没有污渍；

（2）办公楼前坪的清扫要保证地面没有垃圾和杂物；

（3）办公楼内公共部分的玻璃保证清洁明亮；

（4）办公楼内的玻璃门、楼梯扶手要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（5）其它公共部位每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘，厕所每天要进行两次以上的清扫；

（6）办公楼大、中、小会议室，会前会后要进行专门打扫，保持干净整洁；

（7）灯具、天花板、各类多媒体设备上不得有灰层、蜘蛛网出现；

（8）领导办公室的卫生要求在每天上班前和下班后进行打扫，保持干净整洁；

（9）接待室根据党政办的要求，及时做好清洁工作；

（10）遇重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；

（11）办公场所的保洁必须在非上班时间进行；

（12）服从采购单位的统一调配。

（四）设备的维护与维修

（1）水电的维修：水电要保证畅通，不得因维护不当造成停水停电。

（2）消防设备和各类器材的完好率必须达到100%，需要使用时要保证能够用得上，用得好。

（3）消防、监控设备等要求定期进行检查维护，并建立台账，做好详细记录，保证日常正常使用。

（4）所有维护维修要在接到采购单位的通知立即进场，力争1个小时内解决，遇复杂情况48小时内解决。

（五）食堂管理与服务

（1）食堂管理

1.1按照实际工作需要配备专职食堂人员，所有工作人员须通过相应专业培训，确保人员上岗具备必备素质，符合国家相关法律法规规范要求。本项目所有人员在工作时间内须全时在岗，不得任用兼职人员；

1.2工作人员持健康证上岗，保持衣冠整洁，仪表端庄，言语文明，讲究卫生；

1.3经常沟通交流，努力提高伙食质量，做到荤素菜、主副食搭配，增加花色、品种，做到色、香、味俱佳，虚心听取干部职工意见，自觉接受监督；

1.4做好储藏室物品管理，食堂仓库要专库专用。原料分类存放，摆放整齐，食品生熟分开保管，并有四防（防蝇、防尘、防鼠、防潮）措施，防止食品污染。严格按照食品安全的要求对入库、出库的物品做好登记。随时查处，及时增减，有过期霉变腐烂食物及时清理并作好销毁记录；

1.5注意安全，提高防火、防盗意识。食堂操作间及库房重地严禁非食堂工作人员进入；每次下班前例行检查水、电、气开关，阀门是否关好，门窗是否关、锁好，发现问题及时处理；

1.6严格执行作息时间。保证按时开餐，先打铃，后开餐厅门；

1.7食堂厨师要每天下班前将下一天菜品列好交食堂管理员审核并采购。努力做到饭菜味美，式样品种多变；

1.8严禁采用霉坏、变质的食品原料；

1.9米、菜、肉等要清洗干净，严防食物中毒事件发生；

1.10厨房、操作间经常保持清洁、整齐、无杂物，下水畅通，垃圾及时清理；

1.11各种炊具和灶具每次用后必须及时清洗，随时保持清洁；

1.12加强学习，不断提高厨艺，做出的菜尽量满足不同职工的口味，争取色香味俱佳。

（2）用具管理

食堂内基础设施及厨具、餐具由采购方登记造册，并经供应方签字认可后提供使用，但服务期满应经双方清点，如有遗失或损坏，供应方应照价赔偿。

（3）厨房卫生管理

3.1保证就餐人员的饮食卫生；

3.2坚持厨房每天清扫、擦净，保持卫生、整洁；

3.3食堂工作人员必须每年定期到指定的卫生体检单位进行健康体格检查，持健康证上岗，对不适宜食堂工作的人员及时调离；

3.4食堂工作人员要讲究卫生，勤剪指甲，操作前必须洗手；

3.5保持食品和冰箱存放食品的清洁卫生。合理储存食品，做到餐具和食品生熟、荤素分开，防止食品相互交叉污染；

3.6保持餐具、厨具和操作间卫生。保持餐具用后洗涮，流水冲洗，严禁使用不洁餐具，经常清理厨具污渍，保持清洁干净；

3.7经常检查食品质量，防止菌变或食物中毒；

3.8加强工作间的卫生、消毒，每周不少于1次卫生大扫除，做到地面、餐桌、门窗无油污，厨具洁净；

3.9如因供应方工作人员原因发生食堂中毒的情况，所造成的损失全部由供应方承担责任；

3.10清洗地面和灶台餐具的用具要严格区分，严禁混用和一个水池清洗。

（4）厨房防火管理

4.1安全使用天然气、电器设备，对天然气、电器设备开关、阀门等定期或不定期进行安全检查；

4.2注意天然气使用情况，发现漏气或损坏立即更换或报修；

4.3熟练掌握天然气灶、电器的操作方法，工作时严禁擅自离开岗位。

五、实施细则要求

（一）卫生保洁要求

（1）服务范围：指办公楼内及室外指定公共区域。

（2）服务内容：办公楼内、绿化区域、大厅、走廊、天台及护栏、公共卫生间、会议室、领导办公室以及其它公共活动场所等所有公共部位日常清洁保养，垃圾分类管理，分类的垃圾等废弃物清运和化粪池清掏等。

（3）合理设置保洁人员，人员要求仪表整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

（4）责任明确，有详尽的保洁管理措施。

（5）垃圾的收集及外运：物业范围内垃圾要求做到及时清扫、收集；楼内垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站（含垃圾处理外运费）。

（6）机关的保洁

6.1保洁要求：地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净。

6.2公共区域的保洁耗材，含卫生球、清洁剂、用具、洗手液（蓝月亮）、纸巾（含食堂，品牌为心心相印）、垃圾袋等由成交供应商自行购置并承担费用，部分保洁耗材使用采购单位指定品牌。

6.3公共区域垃圾桶的保洁：定期清洗，保持清洁。

（二）绿化养护要求

（1）服务范围：物业管理范围的花木的养护。

（2）服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护和管理，清洁卫生，环卫水池的维护与保洁。

（3）服务标准：有绿化管理措施，花草树木生长正常，无病虫害，无枯黄叶，无黄土祼露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。楼内外花木由成交供应商进行日常养护。

（4）绿化维护中所使用的化肥、杀虫剂等由成交供应商自行购置并承担费用。

（三）保安服务要求

（1）服务范围：指物业管理范围内的区域。

（2）服务内容：办公楼大厅、停车坪及指挥岗亭、门卫监控室，主要负责门卫值班，大门口交通秩序；负责指挥停车坪车辆有序停放；负责登记及相关情况通报等；防盗、防火报警监控设备运行管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等。

（3）服务标准：建立值守、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，24小时值班，确保区内安全和正常的工作环境；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。

（4）安全监控的记录及要求：

4.1值班记录要求：24小时值班，有记录。

4.2服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

（四）消防设施维护及管理要求

建立消防管理措施及发生火灾处理预案。确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度、实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生率。定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓灵活启动。

（五）办公楼日常养护维修

（1）服务内容：办公楼地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、外墙及屋面等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

1.1地面:散水起沙、空鼓的修补。踢脚线块料面层松动、脱落修补。（不超过1平方米）

1.2内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补。

1.3木质装饰墙面：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补。

1.4门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损油漆剥落的修理。

（2）服务标准：确保办公楼的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

（六）给排水系统设备运行维护

（1）服务范围：整个物业管理范围内给排水系统。

（2）服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修，具体如下：

2.1给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理。

2.2截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

2.3卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换，给水系统故障急修。

2.4加压水泵、电机的维保、刷漆保养运行状况测试。绝缘阻值应大于0.5MΩ。

2.5排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查井的定期清掏。

2.6消防水泵、生活水泵每月启动两次，报警系统、联动系统、烟感器、温感器的保养、测试等。

（3）服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（七）供电系统设备管理维护

（1）服务范围：整个物业管理范围内供电系统。

（2）服务内容：对物业管理范围内供电系统高、发电机组、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下：

2.1每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。

2.

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